Mrs. Property

So investierst Du erfolgreich in Deine erste Eigentumswohnung! 

Meine Finanzblogger-Kollegin Maike – auch bekannt als Mrs. Property ist 34 Jahre alt und wohnt in Köln. Sie ist verheiratet und besitzt 7 Eigentumswohnungen, die sie allesamt unter Marktwert eingekauft hat. Trotz der vollen Finanzierung (teilweise mit Kaufnebenkosten und Sanierung) erwirtschaftet sie einen positiven operativen Cashflow, das heißt, die Wohnungen tragen sich von selbst und sie kann aus den Mieteinnahmen alle nötigen Rücklagen bilden. So baut sie jeden Monat durch die Tilgung Vermögen auf und freut sich im Alter jeden Monat über ca. 2.300 EUR (brutto, nach heutiger Kaufkraft) zusätzliche „Rente“. Dazu hat sie wenig Eigenkapital, allerdings viel Zeit und Liebe aufgewendet.

Ihr Lieben, dass gerade wir Frauen uns um unsere Altersvorsorge kümmern müssen, brauche ich euch nicht mehr zu erklären. Vielleicht habt ihr schon mal darüber nachgedacht, eine Eigentumswohnung zu kaufen, um sie zu vermieten – wisst aber nicht, wo ihr anfangen sollt!? Vielleicht denkt ihr auch, Immobilien sind nur etwas für reiche Menschen und kommen daher nicht für euch in Frage!? Schluss mit den Zweifeln – hier kommt meine Schritt-für-Schritt Anleitung, wie Du erfolgreich in Deine erste Eigentumswohnung investierst. Los geht’s!

Falls Dir der Artikel von Maike gefällt und Du mehr Einblicke in ihr Leben als Vermieterin und Immobilieninvestorin bekommen möchtest, folg ihr gerne auf Instagram unter @_mrs.property_!

1. Eigne Dir Wissen an!

Wie bei allen anderen Investments auch – investiere nicht in eine Eigentumswohnung, wenn Du das Prinzip dahinter nicht verstehst. Lies Bücher und Blogs, höre Podcasts oder schau Dir Videos an, um dich dem Thema Immobilieninvestments zu nähern. Mache Dir klar, wo die Vorteile, aber auch die Risiken liegen.

Für mich waren zwei Faktoren entscheidend, zusätzlich zu Aktien-ETFs auch in vermietete Eigentumswohnungen zu investieren:

E
1. Fremdkapitalhebel

Bei keiner anderen Assetklasse bekommst Du attraktive Darlehen für Dein Investment. Ich halte es auch bei jeder anderen Assetklasse für fahrlässig, mit Fremdkapital zu investieren.

E
2. Unternehmertum

Bei Immobilien kannst Du die Wertentwicklung durch gutes Management und gezielte Aufbesserung aktiv mitgestalten!

2. Entscheide, ob Du Vermieter*in sein möchtest!

Immobilien haben mit Menschen zu tun. Wohnen ist ein Grundbedürfnis. Nicht nur bei der Vorbereitung des ersten Kaufs einer Immobilie ist viel Menschenkenntnis und Empathie gefragt. Gerade im Betrieb kommt es darauf an, dass Du gerne mit Menschen interagierst. Deine Wohnung ist der Lebensmittelpunkt Deiner Mieter*innen, Du erfährst von schönen Ereignissen – aber auch von Schicksalsschlägen. Sei Dir dessen bei all den Kennzahlen und Excel-Rechnereien immer bewusst!

3. Bringe Deine Finanzen auf Zack!

Um eine Finanzierung zu bekommen, benötigst Du eine gute Bonität. Du solltest eine Festanstellung haben (oder mind. 3 Jahre selbstständig sein), keine Konsumkredite haben, Deinen SCHUFA-Score kennen und Deine Finanzen für die Bank schön aufbereiten. Dazu gehört eine Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben sowie eine Übersicht über Deine Vermögenswerte (Tagesgeld, Aktiendepot etc.) und Verbindlichkeiten. Sowohl Deine monatliche Haushaltsrechnung als auch Deine Vermögensübersicht sollte positiv sein. Scanne alle relevanten Dokumente dafür ein oder habe sie digital parat, um sie einer Bank kurzfristig zur Verfügung stellen zu können. Sei vorbereitet!

4. Finde einen geeigneten Investitionsstandort!

Ziehe einen Zirkel um Deinen Wohnort und markiere alle Städte, die Du in ca. 60 min Fahrzeit erreichen kannst. Informiere Dich über die demographischen Gegebenheiten vor Ort und recherchiere ortsübliche Kaufpreise und Kaltmieten für Eigentumswohnungen. In dem Ort sollte auch in Zukunft Nachfrage nach Wohnraum bestehen und Kaufpreise und Kaltmieten sollten in einem guten Verhältnis stehen, sodass Du Immobilien mit mind. 5% Bruttomietrendite (Jahresnettokaltmiete durch Kaufpreis) dort finden kannst.

5. Finde Deine erste Eigentumswohnung!

Erstelle ein Suchprofil (z.B. Anzahl Zimmer, maximale Größe) auf den gängigen Onlineportalen und bewerte regelmäßig die Angebote in Deiner Inbox. Berechne für die Angebote die Bruttomietrendite. Liegt diese bei mind. 5%? Dann frage die Wohnung an und besichtige sie! Die erste Wohnung sollte nicht gleich eine „Problemimmobilie“ sein. Toll ist es, wenn Du sie bereits vermietet übernehmen kannst (sofern die Mieter*innen einen guten Eindruck auf Dich machen).

6. Entscheide Dich für Deine erste Eigentumswohnung!

Du hast die Wohnung besichtigt, die Bausubstanz des Hauses ist in Ordnung, Du hast die Dokumente geprüft, die Zahlen kalkuliert und auch Dein Bauchgefühl sagt „ja“? Dann schlag zu! Gib ein Kaufangebot ab und reserviere die Wohnung! Die für mich wichtigsten Kennzahlen sind die Bruttomietrendite und der operative Cashflow (= Warmmiete minus Hausgeld minus Zins minus Tilgung).

7. Besorge Dir das Fremdkapital!

Setze Dich – allerspätestens jetzt – mit einer Finanzierungsvermittlung oder einer Bank Deiner Wahl in Verbindung und lasse Dir Angebote für ein Annuitätendarlehen geben. Du solltest mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von 8-15% vom Kaufpreis selbst tragen und den Rest finanzieren. Behalte aber immer auch Rücklagen für evtl. früh auftretende Reparaturen. Lasse Dir keinen Bausparvertrag aufquatschen – diese lohnen sich in der Regel nur für die Bank und nicht für Dich. Mit einem normalen Annuitätendarlehen bist Du gut aufgestellt.

8. Kaufe die Wohnung!

Die Finanzierung steht? Prima! Dann geht es jetzt zum Notar. Dort beurkundest Du den Kaufvertrag für Deine erste Eigentumswohnung. Ein paar Wochen später wird der Kaufpreis gezahlt und die Wohnung geht auf Dich über. Freu Dich auf die erste Miete, die auf Deinem Konto eingeht!

Klingt einfach? Ja, ist es auch.

Sobald Du erfolgreich Deine erste Eigentumswohnung gekauft hast, weißt Du genau wie es geht und Du wirst Lust auf eine zweite haben! Du siehst, die Voraussetzungen sind ein solides Einkommen, etwas Eigenkapital (8-15% vom Kaufpreis, je nach Höhe der Kaufnebenkosten) und weitere Rücklagen für evtl. früh auftretende Reparaturen.

Lass mich noch ein paar Worte zum Thema Risiken verlieren. Wie bei jedem Investment ist auch bei Immobilien die Rendite untrennbar mit Risiko verbunden.

Das Risiko des Mietausfalls minimierst Du durch die gewissenhafte Prüfung Deiner Mieter*innen und durch die Bildung von Rücklagen. Gängig ist, 2-3% der Warmmiete monatlich zur Seite zu legen, um dem Mietausfallwagnis zu begegnen. Von Mietausfallversicherungen oder Mietpools halte ich nichts.

Das Risiko der steigenden Zinsen minimierst Du z.B. komplett, indem Du ein sogenanntes Volltilgerdarlehen abschließt und Dir so die heutigen Zinsen für die gesamte Darlehenslaufzeit sicherst. Du kannst aber auch mit dem Risiko umgehen lernen, indem Du genau auf dem Schirm hast, wann Deine Finanzierung ausläuft und auf welchem Zinsniveau wir uns gerade bewegen. Wichtig ist dann, dass Du die Einnahmen aus Deiner Wohnung bis dahin so entwickelt hast, dass Du Dir auch einen teureren Zins leisten kannst.

Die beste Medizin gegen beide Risiken ist: Kaufe die Wohnung günstig ein und sorge dafür, dass sie für Mieter*innen attraktiv ist! Denn im Fall von Immobilien gibt Rendite auch Sicherheit – sie gibt Dir Luft zum Wirtschaften und ermöglicht Dir einen positiven operativen Cashflow.

Nimm Deine Altersvorsorge selbst in die Hand, fang an, Dir das Wissen für Deine erste Eigentumswohnung anzueignen und erreiche dadurch finanzielle Zufriedenheit und Sorglosigkeit im Alter!

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